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 悦园商铺低价竞拍 地段吸引力是否大于租金回报－深圳商铺网 深圳商铺 深圳商铺网发表于2007年08月18日
即便是下雨天，豫园内仍是游人如织。特色小吃店里座无虚席，兴致不减的游客撑着伞游玩、淘货。这里是上海的旅游胜地，聚集着上海滩最古老的商贸形态，每年人流量超过四千万人次，同时也是沪上旅游、黄金和小商品批发零售等行业的龙头老大。 最近的两件事情让豫园备受关注： 一是7月底豫园商圈部分商铺拍卖。这是近年来难得一见的公开供应； 二是首个综合性购物中心豫龙坊将于8月份开业。 悦园商铺“低价”竞拍 此次公开拍卖的商铺位于豫园北侧、丽水路人民路交会处的悦园商厦内，共45个产权商铺。悦园商厦位于豫园北大门，进入豫园商圈的游客大多须从该商厦门口经过。 该商厦定位是以青年女性消费为主的综合性项目，主要经营一些饰品、手机挂件等，单个商铺的空间比较小。此次拍卖的商铺在悦园商厦二楼，共45个，拥有单个独立产权证，面积在6～11平方米，其中15个商铺将带租约拍卖；其余30个空置的商铺则按现状拍卖，拍卖时单个商铺最低报价每平方米3.96万元，均价每平方米约6万元。 “悦园的拍卖价格明显低于市场销售价。”策源机构咨询研发中心杨佩说。单个商铺最低每平方米3.96万元的底价确实有诱惑力。豫园商圈发展成熟，商铺经营风险较小，地段优势和商铺的稀缺性让这批铺源的投资价值凸显出来，预计会吸引不少投资客的关注。 “此次拍卖商铺的最终成交单价会在6万～10万元。投资门槛在100万元以内。”上海中原地产商业策划师茹杰说。由于投资门槛较低，是投资客进入市中心商圈的一个机会。目前，上海市中心只有南京西路、人民广场、徐家汇、七浦路等商圈，投资客很难在市中心寻到合适的产权式商铺，而城市外围新建的专业市场由于时间不长，体量大、人流量少，投资风险比较大，短期稳定的租金回报也难以保障。 SPACE商业营运公司董事总经理黄绍忠有不同观点。在他看来，此次拍卖的商铺租金不高、定位不明确，不建议商户或投资者买进；6万元/平方米的价格已经不低，而且拍卖会使价格再次被抬高。 质疑：地段吸引力大于租金回报 据了解，1995、1996年时，豫园商圈的商铺一楼价格在10万～12万元/平方米，二楼则在6万元/平方米左右。十几年以后，豫园商铺售价并没有明显的增幅，租金回报率也一直在低位徘徊。2000年提升至4%左右，现在一般也只有4%～6%。 造成这种局面跟豫园商圈的定位有很大的关系。 豫园的定位一直比较模糊。很多人觉得它只是一个旅游景点，来此消费的几乎都是游客，因此商圈内更多的业态是传统小吃、旅游纪念品；由于受到旅游时间的限制，在淡季和晚上6、7点以后，大小商家就没有生意可做。豫园商圈看上去热闹非凡，消费能力却不能跟其他市中心商圈相比，这是豫园商圈整体租金水平不高的根本原因。 茹杰也坦言，悦园商厦此次拍卖商铺的优势并不是租金回报率，而是稀缺性和地段优势。悦园商厦目前二楼的租金在8～15元/天/平方米，平均的租金回报率约5%，并不是很高。并且，二楼的经营情况不会像一楼那样有保障。 悦园商场的店铺分割得非常小，商场本身得房率只有50%～55%，这导致有的商铺实际使用面积只有三四个平方米，买到手的商铺面积“缩水”不少。 豫园商铺是市中心黄金商铺，但茹杰认为，买家应谨慎进入，尤其是对于带租约的商铺，一定要参考目前的租金价格；如果竞拍到10万元/平方米以上，就不应该买进。豫园是成熟商圈，升值空间有限，转手时带租约也会是个拖累。 资料链接>>> 内中外三圈联动 根据规划，整个豫园地区将划分成内圈、中圈、外圈三个区域，依托丰富的历史文化底蕴和特色旅游资源，形成商旅文互动效应，成为体现上海历史与现代魅力的国际化商业旅游区。 “十一五”期间，豫园地区将大力提升“内圈”核心区功能，进一步调整业态结构，重点发展珠宝饰品、特色餐饮和特色商品，增强文化、娱乐、服务功能，打造名副其实的文化旅游商业城；并将加速推进“中圈”建设，重点加快庙前广场等项目的建设进度，建成豫园大酒店、英皇明星城、金豫商厦等项目，新增购物中心、星级宾馆等商业设施，增加餐饮、休闲、娱乐、展示等多种功能，形成与“内圈”相呼应的集聚发展优势。 同时，豫园地区还将规划拓展“外圈”功能。按照历史文化风貌区保护开发的要求，加快外围旧城区的改造步伐，完善交通、旅游和购物环境，补充特色居住功能，进一步提升豫园地区的文化内涵和商业形象。 专业市场是豫园的出路 “豫龙坊的出现将是豫园商圈整体改变的转折点，也是一个起点。”上海中原地产商业策划师茹杰对记者表示。预计在2008～2010年，豫园商圈整体上将有很大的改善和扩建。 根据商圈目前的发展轨迹及周边的环境分析，往东、往南扩建的可能性大一些；商圈的扩建将仍以商用物业为主，但不会再形成类似豫园这样的商业街，而是以沿街底铺的辅助商业为主。由于受到拆迁的限制，具体扩建的速度和时间很难确定。 不过，可以确定的是，政府正在努力推动市中心专业市场向中高档发展。茹杰认为，专业市场是豫园的出路。 专业市场将是豫园商圈中不可或缺的组成部分。豫园商圈除内圈以旅游业为依托的商业街之外，还有福佑路上的小商品批发专业市场。全国闻名的福佑路小商品一条街长约120米，于2001年11月建成，目前是上海城隍庙最大规模的小商品龙头市场。这里产业分工精细，业态齐全，已辐射到江苏一带。 这条街上的福佑门商厦由浙江义乌民营企业家滕永伟和万厦房地产公司投资2.5亿元与上海西门集团联合开发建设，是上海首家由义乌人投资、义乌人管理、以义乌模式经营的小商品市场。 台湾鼎太丰豫园开店记 鼎太丰是台湾著名的小吃，自1972年开出第一家店至今已有25年时间。以皮薄、馅多、汁鲜的“极品小笼包”闻名。 7年前鼎太丰在虹桥开了上海的第一家店；3年前在新天地开了第二家店；2个月前又在正大广场开了面积近800平方米的第三家店。 “鼎太丰在上海的第四家店将于近日在豫龙坊开业，经营面积将达550平方米。”鼎太丰总经理区锦祥告诉记者，区锦祥表示，鼎太丰在上海开店并无具体的时间表，也无十分详细的开店计划。因为，鼎太丰所有的食物都是人工操作，而且对工艺的要求非常严格，小笼包对每张皮的大小、肉馅分量都有要求。这样一来，对操作人员的要求就非常高，培养一个熟练员工需要3年左右的时间。因此，企业并不急于扩张开店，力求把已开的店铺经营好。在上海多年，几乎所有区域的商场均邀请过鼎太丰加盟，但他们很少动心，仍以稳健经营为主。 那是什么让区锦祥决定在豫龙坊开第四家店的呢？
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