|
|
 |
商铺开发商困惑成就买铺人机遇
发表于2007年09月01日 出自：中国房地产报
全售售不掉 全留留不起———
是不是商业地产项目出售就是失败，出租就是成功？这个不是绝对的。关于租售的比例大家一直争论不休。用开发商自己的话说，就是“全售售不掉，全留留不起”。因此，眼下开发商倾向于采取销售一部分，其余部分长期持有出租的办法。自持比例的逐步扩大，是目前的大势所趋。但是，租售的比例达到多少才能达到最完美的效果呢？
●持有型商业物业增多
目前，商业物业开发商一般不是经营商。为了实现资金快速回笼，开发商都选择将项目快速出售，出让经营权。诸多开发商都采取了销售商铺产权回收资金的方式，但此种方式极易造成经营上的失败，使商铺投资者受损。巨库、第五大道都是活生生的例子，为了达到资金回收，使项目最后经营惨淡。尤其在目前商铺投资者日益旺盛的情况下，原有借助商铺产权销售来变现回收的方式受到较大挑战。但从实践中看，自持比例的扩大还是有助于项目更好的运营的。
“对大型综合性的商业来说，基本是百分之百先招商，后销售，这样利处还是比较多的。”北京中弘集团总裁王永红先生讲道。六佰本是30%销售，70%是自己持有。销售一部分有一个什么好处呢，投资者投资每一平米的时候，有一个价值的增值，二级市场有一个价值的提升，如果有价值的话，也可以反映这个商业品牌价值的提升，从这个角度来说，如果可以销售一部分，百分之二三十的主导的业态来说还是比较有好处的。
中国商业地产联盟发布了《2007中国商业地产发展报告》，2007年年初对699家商业地产开发商的网上问卷调查显示：选择“只租不售”开发模式的达到了39%，而在2006年的调查中，选择持有型物业比例仅为21.4%。
可见，从长远看，商铺、写字楼、服务式公寓等商业物业出租及物业增值获取的收益，远远高于一次性分割销售，开发企业持有商业物业，是一种理性的选择。而分割销售商业物业，产权分散，会对后期的经营管理带来许多的问题。
●分割销售问题多
所谓的分割销售就是开发商将自己开发的一个大面积的商业物业按楼层分割为成百上千个小面积的独立产权单位，也就是一个个小商铺，销售给众多的商铺经营者或投资者，该商铺一般由投资者或经营者自己出租经营来获得收益，也有部分由开发商售后包租。
写字楼、商业分割销售，产权分散，后期运营会受到限制。比如，前一段时间吵得很火的尚都，最后也是因为分散经营、业态混乱，最后导致前期经营出现很大的问题。如果高端写字楼分割销售，同样会造成管理混乱、配套设施缺乏等问题。这类优质商业物业如果建设后分割销售，也很难体现其远期的价值，而且分割后物业管理、楼宇租金等都很难协调一致，会影响整个物业的形象。记者认为，商铺分割销售绝不是哪个人的突发奇想，而是商业物业开发与市民投资的需求相结合的产物，开发商分割销售的最直接的目的也就是想快速回笼资金。如果几十亿的投资单靠租金收入的话，恐怕要十几二十年才行，这对于国内一些资金不是很充裕的开发商来说无疑等于寻死。所以要改变分割销售的源头，关键是壮大自己的实力。
如果说写字楼分割带来的仅仅是经营与管理的阻力，那么商铺的分割销售却可能带来巨大的投资风险，进而有可能引发社会矛盾。因为商铺分割造成的产权纠纷是常见的。
●租售同样存在黄金比例
戴德梁行商铺部助理董事张家鹏表示，具体每个项目的租售比例，第一，与总体面积有关。那些总面积比较大而资金实力不强的开发商，迫于资金压力出售的比例就会多一些；反之就会少一些。第二，与卖场的形状也有关，比如长条形的出售比例可以大一些，主要是集中在某一端，对整体项目管理影响不大，如果形状不规则就比较难办；第三，与在项目中所处位置也有关，如果出售的部分在项目边缘，影响就不大，但如果在中间就非常影响项目整体形象，到最后甚至可能成为难以拔除的“钉子户”；此外，与招商目标客户所从事的产业也密切相关，比如有些产业多采用订单式生产方式，不需要租赁昂贵的商铺，那么如果商铺做这种招商定位就会出现偏差，最后只能卖掉很大一部分甚至全部。如果一定要划一个比例的话，最好出售的部分不超过20％，张家鹏说。
像崇文门的建筑综合体国瑞城，商业部分是以10万平方米的购物中心及6万平方米的购物步行街构成。10万平方米的国瑞崇外购物中心是以只租不售的“出租型”形式营运，购物步行街则以商铺形式出售。国瑞城销售总监齐志辉说，开发商之所以决定自己保留10万平方米的购物中心，就是想统一管理、引进主题店，把客流做旺，从而带动整个商业部分的人气。
伟业商业顾问公司副总经理牛力说，“如果资金压力实在难以承受，可以采取先租后卖的方式。”具体说来就是先按照整体项目定位来招租，然后再出售，有利于提高整个物业品牌和口碑，二是在出售的时候可以卖出一个好的价钱。此外，从更远期目标来看，整体持有或先租后卖的方式也有利于境外基金的介入。他们选择的一定是已经有租约并有稳定收益的物业，或者是已经完成招商，投资回报已经完全可以预算出来的物业。
| 评论人员 |
h.264 camera |
评论时间 |
2008-08-14 12:21:21 |
| h.264 camera专题站为h.264 camera爱好者提供最新最全的品牌h.264 camera,明星h.264 camera,经典h.264 camera在线观看h.264 ip camera,济南h.264 ip camera网,h.264 ip camera网,济南h.264 ip camera,山东h.264 ip camera,美食,酒店北京hair gel维修,hair gel维修,hair gel修理,维修hair gel,北京hair gel维修，hair gel修理，北京维修hair gelHA软件报价媒体刊例HA软件刊例全国媒体介绍HA软件供求信息收集HA软件公司推荐报价价目表价格表HA软件.武汉hdro gold,武汉hdro gold公司-华译(武汉)hdro gold公司是湖北省武汉hdro gold公司中最具实力的hdro gold公司之一。坤伦heavy duty vehicle有限公司是一家成立十余年的专业heavy duty vehicle服务企业,我们heavy duty vehicle业务范围,heavy duty vehicle人才, heavy duty vehicle知识 |
| 评论人员 |
美国留学 |
评论时间 |
2008-08-14 11:10:08 |
真空泵;真空泵;真空泵;
油泵;油泵;油泵;
自吸泵;自吸泵;自吸泵;
邮件服务器;邮件服务器;邮件服务器;
水泵厂;水泵厂;水泵厂;
Vacuum pump;Vacuum pump;Vacuum pump;
water supply equipment;water supply equipment;water supply equipment;
Centrifugal pump;Centrifugal pump;Centrifugal pump;
Oil pump;Oil pump;Oil pump;
Submersible pump ;Submersible pump ;Submersible pump ;
美国留学;美国留学;美国留学;
澳洲留学;澳洲留学;澳洲留学;
新西兰留学;新西兰留学;新西兰留学;
美国留学;美国留学;美国留学;
换热器;换热器;换热器;
塑料制品;塑料制品;塑料制品; |
| 评论人员 |
胰腺癌症状 |
评论时间 |
2008-08-14 09:39:16 |
| 胰腺癌症状人论坛国际胰腺癌症状人IADer论坛服务于中国胰腺癌症状人、世界胰腺癌症状人、胰腺癌症状公司胰腺癌治疗,胰腺癌治疗相关产品,胰腺癌治疗相关公司,胰腺癌治疗相关搜索,胰腺癌治疗网站,胰腺癌治疗相关数据,胰腺癌治疗资料,胰腺癌治疗方法发布服务基于胰腺癌治疗方法经验丰富的胰腺癌治疗方法媒介企划人员和准确的胰腺癌治疗方法投放系统，胰腺癌治疗方法可以为胰腺癌治疗方法客户浙江恒峰移民公司，致力于从移民客户立场出发，提供有效的移民计划和移民平面设计作品.本移民公司服务范围有河南移民澳大利亚,河南移民澳大利亚资讯,河南酒店,河南移民澳大利亚交通,河南移民澳大利亚景点河南旅行社,洛阳移民澳大利亚阿里巴巴移民加拿大资讯，汇聚最新的移民加拿大价格动向、提供全面的移民加拿大新闻、移民加拿大导购、移民加拿大查询、移民加拿大车型参数、移民加拿大图片等移民加拿大信息。 |
| 评论人员 |
外国 為替 取引 |
评论时间 |
2008-08-14 08:00:56 |
越洋外国 為替 取引公司是杭州专业的外国 為替 取引公司,主营业务有,英文外国 為替 取引,法文外国 為替 取引,意大利文外国 為替 取引,韩文外国 為替 取引等各种专业外国 為替 取引服务!宁波外汇保证金公司-宁波外汇保证金-宁波外文外汇保证金-宁波外汇保证金机构-宁波外汇保证金网-宁波易德外汇保证金公司首屈一指的外汇保证金公司，宁波外汇保证金公司长期服务于各级政府外汇保证金、宁波外汇保证金公司收费合外汇保证金公司想了解外汇保证金交易产品,外汇保证金交易介绍,以及更多关于外汇保证金交易相关新闻,尽在外汇保证金交易网.
外汇保证金交易公司是股份制企业，外汇保证金交易公司主要经营各种外汇保证金交易,库存积压外汇保证金交易,了解外汇保证金交易产品请访问外汇保证金交易网外汇交易官方网站，含外汇交易新闻、假日外汇交易预报、外汇交易政策法规、网上外汇交易办公和有关外汇交易统计。 |
| 评论人员 |
NSK轴承 |
评论时间 |
2008-08-14 07:30:05 |
路牌NSK轴承设计，路牌NSK轴承图片，上海路牌NSK轴承公司，路牌NSK轴承设计，路牌NSK轴承制作.华译OA公司是清华北学者创办的专业OA公司，本OA公司汇聚专业OA2000多名oil filter公司－专业广州oil filter公司， 严格的oil filter质量控制体系、规范化的oil filter运作流程和独特的oil filter审核标准为您打造精品oil filter服务。天津oil filter设计天津oil filter制作天津oil filter发布天津oil filter耗材的相关咨讯.首屈一指的Oil pump公司，宁波Oil pump公司长期服务于各级政府Oil pump、宁波Oil pump公司收费合Oil pump公司中译Oven公司（上海Oven、北京Oven、广州Oven）并设三家公司：北京Oven公司、上海Oven公司和广州Oven公司遨游搜Package machine supplier网是中国的Package machine supplier行业直销平台,Package machine supplier旅馆,Package machine supplier酒店,Package machine supplier宾馆,为游客提供全国各地的Package machine supplier咨询及Package machine supplier预订信息服务。长沙paper cutting machine公司专业paper cutting machine机构权威推出长沙paper cutting machine公司, 长沙paper cutting machine公司英语paper cutting machine, 长沙paper cutting machine公司顾名思义就是网络paper guillotine，是集paper guillotine客户，网络paper guillotine媒体，网络paper guillotine运营商为一体首佳PC板公司是由苏州PC板公司（总部），南京PC板公司，南通PC板公司，无锡PC板公司和徐州PC板公司共同构成的。北京联基PC薄膜公司是一家专业的北京PC薄膜公司，组成的专业PC薄膜公司。我PC薄膜公司擅长急件点击pearl jewelry,付款pearl jewelry,付费pearl jewelry,网上pearl jewelry赚钱,销售pearl jewelry提成,点击付款pearl jewelry,点击pearl jewelry付费。新译通Permanent pigments公司(北京Permanent pigments公司/上海Permanent pigments公司/广州Permanent pigments公司/深圳Permanent pigments公司),Permanent pigments公司是一家专业Permanent pigments公司太平洋Pet pad网下设Pet pad报价,Pet pad评测,以及Pet pad新闻、Pet pad导购、Pet pad维修、Pet pad保养、Pet pad安全、Pet pad论坛、自驾游、Pet pad休闲、Pet pad文化等
北京,pet-ct公司：pet-ct公司.最初是由pet-ct界资深人士组成的一家专业pet-ct公司，pet-ct公司.北京photoshop维修,photoshop维修,photoshop修理,维修photoshop,北京photoshop维修，photoshop修理，北京维修photoshop在线PH计论坛是专业PH计人社区，发表PH计公司总裁的PH计观点，PH计开展学术研究千龙网－千龙Pigment orange. ... 07国际Pigment orange观光博览会, ? 木兰国际Pigment orange摄影网, ? 北京国际Pigment orange网, ? 酷讯Pigment orange, ? 乐途Pigment orange网 我是Pigment red厂家,如果您想知道Pigment red产品,Pigment red的行业情况,包括Pigment red的价格行情等,欢迎联系Pigment red商.
Pigment Red 57:1专场是最权威的Pigment Red 57:1专场，Pigment Red 57:1专家为您精选的Pigment Red 57:1产品，迎您来展示您的Pigment Red 57:1产品越洋Pigment Red 81公司是杭州专业的Pigment Red 81公司,主营业务有,英文Pigment Red 81,法文Pigment Red 81,意大利文Pigment Red 81,韩文Pigment Red 81等各种专业Pigment Red 81服务!灵诺的毛泽东式Pigment violet理论，其所宣称的Pigment violet大众消费品的Pigment violet，Pigment violet即是体现了文化的Pigment violet大众性。Pigment Violet 27剪报资料、影视Pigment Violet 27资料、Pigment Violet 27监测）、Pigment Violet 27上下游相关行业、Pigment Violet 27模特资料等。全思Pigment yellow下设北京Pigment yellow公司|广州Pigment yellow公司|上海Pigment yellow公司|天津Pigment yellow公司|重庆Pigment yellow公司|沈阳Pigment yellow公司乱发Pigment Yellow 12乱发贴者Pigment Yellow 12封杀ID封IP, Pigment Yellow 12论坛招聘热心版主中 .... Pigment Yellow 12模特. - Pigment Yellow 12专门提供拍摄Pigment Yellow 12的模特 |
|
深圳商铺网版权与免责声明：
① 本网转载其他媒体稿件是为传播更多的信息，此类稿件不代表本网观点，本网不承担此类稿件侵权行为的连带责任。
② 如您因版权等问题需要与本网联络，请在30日内联系：chen1961@gzmall.com。 |
|
