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 深圳投资市场新宠 龙华街铺前景看好发表于2007年09月18日 出自：深圳特区报
随着深圳城市的高速发展，商业经济的空前繁荣带动商业地产投资热一浪高过一浪，尤其是龙头商圈里的龙头铺，是一铺难求。因此众多投资客把眼光锁定在“第四商圈”——龙华中心街。 随着大量人口的涌入，龙华商业如日中天，苏宁电器、国美电器、乐购超市、天虹商场、金鹏商场、益家百货、南康百货、新梅园酒店、欢声电器商场、华润万家等等大中型商业机构纷纷抢滩龙华，部分企业还连开多家门店，如新一佳在龙华中心商圈的两家店相距不过两站路，布局密度之高，可见商家信心之足。其他诸如饰方街家居、101流行前线、旺角女人天地、源发商业广场、龙华国际电子城也倍受小商家青睐，少有空铺出现。 被列入《深圳市城市总体规划》的区级商贸中心之一的龙华腹地，已经以人民路、和平路、中环路、公园路围合成的区域为核心商圈，旺盛的商业气息向外辐射至东环一路和二路、建设路、工业西路、龙观大道等干线。商圈目前日均人流量逾20万人次，2010年后将形成新的市级商业区。 商业元素样样全 “第四商圈”核心龙华中心街地位堪比“第一商圈”的东门步行街、“第二商圈”的华强北路、“第三商圈”的南山西街，周边街道集购物、休闲、娱乐、餐饮等“四大元素”为一体，涵盖了超市、专卖店、便利店、零售店等多种商业业态，繁华尽显，富有多种商业价值元素。 双地铁口——地铁4号线龙华中心站即在商圈内，按政府规划，该段地铁线为轻轨线路，正穿过龙华中心街上方，其中两个地铁出入口位于商业街两端仅仅2米的超近距离，尽占地铁人潮。 商业街——商圈龙华中心街核心分别连着美丽AAA商业街、龙华商业中心、新一佳和佳华商场，一起构成了目前龙华商业积聚程度最高、品牌商家最多、商业氛围最为成熟、租金水平最高的商业旺街。 广场——在深圳，有广场就有人气，龙华中心街步行广场及美丽AAA商业广场前后通过数条商业街连成一片，成为居民休闲之地。 大住区——“第四商圈”内外聚集了众多中高档住宅小区，锦绣江南、优品建筑、富通天骏、馨园、城市明珠、五米阳光、春华四季园、城投七里香榭等一批著名楼盘，不断增长的人口消费撑起这里旺盛的商业生命力。 商业投资价值最大化 如何使商业投资价值实现最大化？ 这是一个困扰所有投资者的价值难题。纵观深圳各大商圈里的龙头铺，不仅难觅弥足珍贵的龙头街铺，而且现存的龙头商铺大都空间低矮、实用率超低、布局极不合理，无形中造成单位平方米投资成本的剧增。 反观“第四商圈”龙华中心街，其两大特征成就了深圳顶级龙头铺的投资品质。 10米层高，买一层送两层。龙华中心街部分龙头街铺空间高度将近10米，等于投资一层街铺多赚两层商铺收益，空间可塑性强，方便自由分割出更多商业经营面积，有利于实现商业投资的价值最大化。 地上独立铺，实用率100％。由于龙华中心街的特殊龙头铺地位，有相当一大部分街铺没有上盖住宅或商场物业，只以一层纯街铺形态出现，使得龙华中心街的龙头铺结构方正、实用率高达100％裙楼街铺实用率达97％，对比前面华强北赛格广场一楼价值1100万的41平方米商铺可以发现，只有50％左右的实用率其实只说明了投资的极大浪费。 值得关注的是，龙华中心街87席龙头街铺面积控制在30－50平方米之间，不仅非常适合投资，也更迎合了部分自主经营需要的商家需求，无论是开办大型主题餐饮店、品牌服饰店还是经营各种小型门店均十分便利。 龙华街铺前景看好 目前龙华“第四商圈”与东门“第一商圈”、华强北“第二商圈”、南山“第三商圈”之间，商业价值趋同的时候却依然存在较大的价格剪刀差，这也恰好成为社会资本投资的绝佳机会。 相关统计数据表明，龙华区域的社区商铺售价从2000年的每平方米均价8000－10000元涨到2004年的14000－20000元，到2006年下半年部分商铺突破40000元大关，累计净升幅高达400％。譬如锦绣江南等项目所属的普通社区商铺，2005年前后每平方米均价才挂牌18000－23000元，2006年四季度已经挂牌到36000元。进入2007年，龙华“第四商圈”的商铺租金见月上涨，美丽AAA商业街上的商铺租金每平方米最高达600－800元，再度抬高龙华商铺的身价。 事实上，普通的社区商业远远不能反映龙华商圈商业街的商铺价值水平，像美丽AAA开发商因为商业街铺经营火暴从不对外发售，直接造成了市场对投资“第四商圈”商铺的长期需求。 “第四商圈”龙华中心街的一手龙头铺必将成为深圳投资市场的新宠。
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