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 山东：社区商铺卖不动 投资冰火两重天发表于2007年09月18日 出自：老年生活报
一方面是已经经营多年的老商铺租金高、价位高，另一方面哈市新建成小区内的门市无人问津，被誉为“一铺养三代”的目前在哈市呈现出遇到了冰火两重天的态势待遇。价位高、租金高的商铺多位于哈市市中心的繁华地段和周边人流较密集的地段，而新开发的小区由于“人气”不够，无法吸引投资者。专家建议，投资者在选择商铺时一定要在具有成长性、有发展前景的地带附近挑选。 哈市的刘先生十多年前在南岗区某大学附近买了一套使用面积200平方米的门市房，当时花费一百余万。因邻近大学，附近人流很大，可谓财源滚滚，刘先生便把房子向外出租。到今年为止，刘先生收取的租金已经完全收回了投资成本。现在每年收取十几万元的租金便是他当年投资的回报。 像哈市南岗区革新街、果戈里大街、道里区中央大街及辅街一带等繁华地段及哈市几所高校附近的门市租金和售价都极高，早年对此进行投资的人都因此狠赚了一笔。 投资新商铺收益低 投资门市房有如此丰厚的回报，自然吸引了众多的追随者。然而并不是每个人都能在此掘到金，也有众多因选址不当而遭遇失败的情况发生。哈市的田先生前年在南岗区某小区内购买了一套门市，然而由于该小区位置偏远，且附近的交通不够顺畅，小区里的“人气”不旺，因此这附近的生意都很不景气。田先生先是租出去开饭店，后来因为吃饭的人少，饭店黄了。随后田先生又将房子租出去开药店，没想到药店干了一个月就支持不下去了。到现在为止，田先生的门市已经闲置了近一年租不出去，当年投资的几十万元钱没有收益不说，现在每个月还要支付相应的费用。田先生拥有的这套门市成了一块烫手的山芋。 新建社区商铺卖不动 盲目跟风买商铺最后栽了跟头的投资者不在少数，这使得人们对商铺门市的投资愈发地谨慎。“我们的住宅根本不愁卖，开盘就全都卖光了，只有商铺卖不动，现在连50%都没卖出去。”目前新建小区内一楼几乎都建成了门市，面积从六七十平方米到几百平方米不等，因商铺集中出售，导致了市场上供大于求。 那么对于商铺投资者来说，什么样的商铺值得投资呢？经验丰富的买家又是如何选择商铺的呢？据业内人士分析，真正值得投资的商铺，首先要考量其周边商业氛围与地段的发展前景，交通易达性是否优良，商铺附近车流、人流情况如何，固定的客户群有哪些等等。这些都是在商铺周围走走看看就能够观察到的基本情况，选择多个时间段多多观察，再看看周围商铺的经营状况，就能有所了解了。 商铺出租如何算回报 许多人购买门市房是用来出租收取租金回报，那么商铺出租应该如何计算回报呢？据介绍，一般来讲，商铺在8年左右可以收回投资，此后的年出租收益率一般可以达到8%，好的商业旺铺可以达到16%以上，当然不同的商铺情况也不同。对于一次性投资没有贷款的投资者，可以这样计算：(税后月租金-每月物业管理费)×12 =年租金收入，年租金收入÷购买商铺总价=年投资收益率。反之，用购买商铺总价÷年租金收入=投资回收年限。对于贷款的投资者，可以这样计算，(税后月租金-按揭月供款-每月物业费)×12 =年租金收入；(首期房款+按揭贷款)÷年租金收入=投资回报年限。反之，用年租金收入÷(首期房款+按揭贷款)=年投资收益率。 另外，在商铺前期购买环节中的另外一些支出也不容忽视，像购买商铺应交的契税，这项为总房价的3%，这一比例是商品住宅契税的两倍。还有一项支出是商铺的水、电、气、热、物业管理等在商铺后期使用过程中的支出，这些都是按商业标准缴费，大大高于普通住宅标准。所以，在计算商铺的投资收益时，还要充分考虑到以上支出，这样才能够算出一个更加真实的投资回报率。 哪种商铺最有潜力 面对如此丰富的市场供应，是投资商业中心大型商场，还是投资商业步行街包括社区门面，不少投资者犹豫不决。 一般来说，商业中心大型商场的地势好、人流量大、交通方便，一般有三四层，铺位分割出售，这类物业可以依托地理优势、规模优势，但劣势也明显，单个铺位受制于整体商业布局，整体物业价值决定铺位价值，同时大商场因规模大、管理细，规避市场风险时行动过于缓慢。而商业步行街和社区门面因是一个个相互连接的门面，物业操作起来更为灵活，业主可以自行决定运营方向，同时，因各店铺互相之间并无太多关联，业主自己的经营水平决定铺位的优劣。 有资料显示，现在进入商铺市场的以中小投资者为主，其中很多投资者没有从事过房地产相关行业，不了解商铺特性，而商铺选择又是一项专业性很强的工作，因此，有专家提醒，中小投资者在进入商铺市场时要谨慎行事。 进行社区商铺投资，事先需要认真考察社区周边的配套情况。当周边的配套已经满足了居民大部分的生活和发展需求的时候，商铺的投资回报率就不那么乐观了。有不少投资者，因资金有限选择了位置不佳、户型不理想的廉价店面，结果反被“套牢”；还有的投资者，虽然实力雄厚，喜欢选择“铺王级”的店面，但因为买进价过高，导致投资回报率较低，之后想转卖都难，一样被“套牢”。因此专家提醒，投资商铺前必须做大量“功课”，把握政策和市场风向，这样才不会草率投资，最终导致骑虎难下。
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