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 小区住宅禁商利益考量发表于2007年10月20日 出自：晶报
与小区居民生活密切相关的“住改商”问题最近又有了新动向。深圳最新一期政府公报下发了《关于进一步大力发展现代商贸流通业的意见》，其中第18条明确提出“实行住宅禁商”，“已设立的具有安全隐患、污染环境的商业网点要分期分类逐步退出市场”。 对于“住改商”，许多小区居民都不陌生。很多小区的低层被“开发”成了商铺门店；在电梯里，不时能碰到一些着装齐整的上班族，这些人的工作地点，就在居民楼中的某一层。 一些旧式住宅小区中仅仅从住宅的功能上规划，而并没有考虑到商业配套，由于没有明确的政策约束，加之一些小商铺的存在又确实方便了居民生活，所以“住改商”的现象十分普遍。部分选择将房子出租给商户的小区业主从“住改商”中获利颇丰，因为这类业主往往可以享受到更高的租金回报，而一些商家也乐意把营业场所选择在小区，毕竟这里的租金相对便宜。 公平地说，“住改商”曾经发挥过一定的积极作用，部分小区业主的物业收入得以提升，小区居民的生活更便利，一些处于创业阶段的中小企业由此顺利起步，一些小店也为城市低收入群体提供了再就业的机会。但其中的弊端也显而易见，与“住改商”相伴而来的，常常是噪音、油烟、垃圾……在个别小区，居民甚至因为“住改商”的问题发生冲突。 一些居民对“住改商”的不满，反映出小区居民权利意识的增强。而在《物权法》出台后，这种正当的权利要求更获得了法律的支持。根据《物权法》的规定，“业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意。”小区是全体业主的小区，关系到全体业主利益的问题交由大家投票决定，合情合理。但在实际生活中，我们的小区居民自治尚不成熟也是不争的事实，有些小区根本没有业主委员会，有些连小区的业委会选举，也常常过不了“达到三分之二票数”的关卡，在这种情况下，深圳明确提出“住宅禁商”，具有现实意义。 确立了“住宅禁商”的基调，接下来就是该如何“禁”。现有的不少“住改商”商铺是在特定历史条件下形成的，有些已经成了小区居民生活的一部分，居民也已基本习惯和认可了他们的存在。另外，正如一些学者所指出的那样，任何地方合理的商业网点分布，都应该是由大型、中型和小型商业网点相互组合而成的，不同类型的网点都在满足不同消费群体的需要。如果小商铺锐减，会给部分消费群体带来一定的不便，这就对整个区域的商业生态环境造成了破坏。所以在推行“住宅禁商”的过程中，应根据实际情况区别对待。 待建或在建的小区提前做好规划，按总建筑面积的相应比例设置预留商业网点面积，对于“住改商”问题的解决至关重要。同时，充足的中低档写字楼供应和小商品零售市场的建立，也有利于满足部分中小商业经营者的需求，降低“住改商”的冲动。
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