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 惠州：价格洼地效应凸显 商铺资本互动共赢发表于2007年10月20日 出自：深圳特区报
在深圳商铺投资门槛较高的形势下，惠州商铺价格的“洼地效应”十分吸引人，一小时的车程，两地商铺的均价相差可达几倍。惠州商铺价格“洼地”催生了商铺投资的“原始股”；同时，惠州产业的升级发展和城市大开发，将拓展商铺的高成长空间。惠州的商铺给深圳投资者带来了巨大的投资商机。 从深惠两地商铺价差、商铺成长空间、惠州经济产业发展、城市大开发、惠州商圈扫描以及热点商业项目推介等方面，全方位进行惠州商铺市场及投资分析，为深圳人异地投资提供参考。 鹏城人青睐惠州商铺“原始股” 2005年，一期规模达4.5万平方米的惠州义乌小商品城，销售持续火爆了两个多月，大批深圳投资客前往买铺，2000多个商铺被抢购一空，成为惠州商业地产历史上的一个标志；2006年，逾30万平方米规模的惠州“港惠新天地”横空出世，1200套商铺和近600套公寓，三天即销售一空，既而引发了一场深圳人投资惠州商业物业的风暴；2007年，惠州纺织布料城开盘当天客户就认筹逾300间商铺，创下惠州商铺销售日认筹最新纪录…… 惠州的商铺，以其低价格、高成长的“原始股”优势成为众多深圳投资者青睐的香饽饽。惠州距深圳一小时的车程，但两地的商铺均价相差可高达几倍，如位于惠州最繁华商圈的数码商业街，其临街商铺均价不过3万元／平方米，仅为深圳东门核心商圈商铺均价的1／10。再如，惠州一般社区商铺均价在1.2万／平方米左右，与深圳社区商铺相比有着4倍的价差。惠州商铺的“价格洼地”效应明显，处处是商铺投资的“原始股”。 正是在巨大的“价格洼地”效应的带动下，越来越多的深圳投资者把投资眼光投向惠州。惠州一间40平方米单价1.2万元每平方米的社区商铺，其总价不过是50万元左右；市级商圈的商铺总价也不过100－200万之间，对深圳投资者极具吸引力。 伴随着惠州产业的发展和城市的大开发，其商铺升值强劲，投资回报十分可观，如惠州义乌小商品城一期商铺2005年推出时一楼均价每平方米1.3万元，目前已升值到将近每平方米2万元，年增值回报近20％。惠州商铺的“地板价”及高成长，让深圳人十分青睐。据了解，自2005年开始，深圳人投资惠州商铺的比例逐年增加，目前部分商业项目深圳客已占据到7－8成。 惠州：深圳经济辐射圈首站 惠州与深圳、香港毗邻，城市的无缝连接，让惠州成为深圳经济辐射区的第一站。 2005年，惠州提出“五横三纵”的高速公路布局，高速公路要从目前的278公里发展到“十一五”末的850公里。贯穿深圳、东莞及汕头等地区的粤湘高速公路，南起深圳市，接机荷高速公路和清平快速干线，经过东莞市及惠城区，接至湖南、江西两省，成为京珠高速公路的一条复线。深惠路改造完成后，将成为连接罗湖与惠州的“滨海大道”。深惠路改造、地铁三号线、粤湘高速公路、惠深沿海高速、惠深沿海高速等路网的建成将极大缩短深圳与惠州的城际交通时间距离。 自本报2005年推出“2小时生活圈”以来，深圳人在惠州的置业和投资比例呈逐年递增的趋势，2007年，部分商业项目深圳投资者超过一半，有的甚至超过了七成，深圳人成为惠州商业地产的主要消费群体之一。 同时，深圳要调整结构推动产业优化升级，惠州要加快发展做大经济总量，产业转移是双方的共同课题。深圳的工业产值规模去年已达到1万亿元左右，而所需要转移的工业产值将高达4000亿元左右；惠州尤其是惠阳、大亚湾区域具备区位、资源、产业、基础、环境等五大优势，有望承接1000亿元的产业转移，相当于三年内再造一个惠州。 惠州：珠三角下一个重量级中心城市 根据《惠州市城市总体规划（2006－2020）》纲要将惠州城市性质定位于珠江三角洲地区性中心城市，以电子信息、石油化工为主的制造业基地，风景旅游城市和历史文化名城；惠州城市组团式发展格局，将由惠城、惠阳区－大亚湾、陈江－仲恺组团构成。 2006年，惠州GDP达到933.2亿元，居全省第七。据了解，惠州将计划用10年左右的时间，在惠州建成“四个基地、一个中心”，即数码信息产业制造基地、石油化工加工基地、对外贸易出口基地、度假观光旅游基地和现代物流配送中心。到2010年，全市GDP力争比2006年翻一番，达到1700亿元，人均GDP超过5600美元。 随着规划区经济实力的提高，惠州作为珠三角次中心城市的地位将会进一步突出。由于扼守珠江三角洲东部交通门户的地理区位条件和处于政治、经济、文化中心的高端位置，惠州市对博罗、龙门、惠东、河源、汕尾等地将会发挥更大的区域辐射和服务功能，包括商务、教育、就业、居住、旅游等方面。 惠州大交通、区位、产业、资源等各方面的优势，将促进其经济的高速发展，推动其房地产的火爆开发，使其成为继广州、深圳之后珠三角又一个热点城市。 城市档案 惠州：粤东门户珠三角东部枢纽 惠州位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港毗邻，面积1.11万平方公里，占珠三角经济区面积的1／4,拥有223.6公里长的海岸线，是广东海洋大市之一。惠州现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，拥有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。同时，惠州是历史名城，有“岭南名郡”、“粤东门户”之称。 2005年公布的《中国城市竞争力》研究报告显示，在全国200个参评城市中，惠州综合竞争能力排第17位。据统计，惠州常住人口390万，外来人口140万；近年来惠州人口增长逐步加快，外来人口年均增长约10％。“十五”期间，惠州全市GDP年均增长12.8％，2006年，惠州GDP为933.2亿元，在全省排第7位，较2005年增长了16.3％，人均GDP突破了3000美元大关，惠州经济持续向好。随着经济的快速增长，惠州居民人均收入、社会消费品额年年上升，发展势头强劲。2006年，惠州全市人均可支配收入为15991元，全市实现社会消费品零售总额297.2亿元，同比增长18.12％。到2010年，惠州的GDP总值将达到1700亿元，比2006年翻一番。有经济学家分析，按照这样的速度，未来几年惠州的社会消费品零售总额将突破500亿元，这将直接推动惠州商业地产的快速发展。 同时，惠州交通网络发达，是港澳、珠三角衔接粤东、内地的重要交通枢纽。目前，惠州已形成内通外连、四通八达的公路网络：深汕公路、深惠路、地铁三号线、粤湘高速公路、惠深高速、惠深沿海高速等路网横穿惠州；京九、广梅汕、惠澳等三条铁路贯穿全市三分之二的辖区，规划中的沿海铁路也在惠州交汇，大铁路连接大港口的交通格局已初步形成；在空中交通方面，除惠州机场外，以市区为中心半径的100公里范围内还有3个国际机场。惠州将成为衔接粤东、内地，连接港澳台地区及东南亚各国的交通枢纽。 产业背景 惠州支柱产业活力四射 世界级的石化城 2002年11月，中国最大的中外合资项目——中海壳牌南海石化项目正式动工建设。该项目总投资43亿美元，外方投资者是世界著名的英荷壳牌有限公司。该项目的上马建设，将带来了巨大的牵动效应，预计在未来的5－10年内，该项目将给惠州带来600－1000亿元的投资。 2006年3月，大亚湾经济技术开发区，国务院批准从9.98平方公里扩大到23.6平方公里。惠州港携手和记黄埔打造国际港，已正式签约启动。大亚湾项目的建设，将给惠州经济带来新的增长点。据统计，在5年内，大亚湾将聚集50万以上人口，这一庞大的人口聚集必然壮大惠州的消费市场，推动惠州的房地产发展。 电子数码信息产业 电子行业是惠州的支柱产业，每年近千亿元的数码产值，占据了惠州工业产值的半壁江山。大量外资企业的涌入，使惠州逐步发展成为国际知名电子、石化、高端产品的生产基地。目前，惠州已成为世界最大的电池和镭射光头生产基地，亚洲最大的电话机、电脑主板生产基地，中国最大的电视机、汽车音响、高级电工产品、照相机生产基地之一。培育出了TCL、德赛、麦科特、华阳等一批大型数码企业集团，创立了TCL、侨兴、CECT手机等一批知名品牌，形成了仲恺高新技术产业园区、三和经济技术开发区、惠州市数码工业园区等为核心的高新技术产业园区。 中国男装基地 惠州是中国男装基地。根据政府有关部门统计，惠州市拥有纺织服装企业3000多家，年销售额高达100亿元，占全区工业产值约四分之一，其中男装占总产量的98％，是国内重要男装生产基地。惠州形成了惠东平山镇、水口镇、园洲镇等一批纺织服装专业镇，“真维斯”、“富绅”等品牌享誉全国。未来惠州将用3－5年时间，加快纺织服装行业的发展，使全市纺织服装工业的企业数量、服装产量、工业总产值翻一番，建成粤东地区的服装集散中心。同时，惠州将承接深圳、东莞1000亿元的产业转移，相当于实现三年再造一个惠州。
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