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 商铺投资谨防三硬伤 回报率8%是分水岭发表于2008年08月30日 出自：都市时报
“投资商铺不能仅靠一腔热情，它是一项高技术含量的活。”今年投资餐饮血本无归的小贺后悔不已。原来，厨师出身的他，今年年初凭借对餐饮的热爱在一汽车站附近租了店铺经营餐饮业，签了2年的合同，可是大半年过去了，生意不见起色，亏损还在继续。现在他正为转租心烦。 由于今年楼市低迷，部分投资客把目光转向了商铺。如何在投资商铺中略胜一筹呢？置业投资咨询专家指出了常见投资商铺的三大硬伤：选址轻信地段优势、过于感情用事、缺乏实地考察。 选址轻信地段优势 置业专家指出，地段优势只是衡量优劣的基本条件，但不是绝对条件。例如在商业成熟的美食街投资服装店或者五金店就很不合适。专家指出，不要过度相信轨道交通的商业优势。虽然是在轨道交通的范围内，交通便捷，但是人流容易进入也容易分散，并没有形成一个固定的客流，在客流上没有足够的吸引力。 过于感情用事 小贺本着对餐饮的热爱投资商铺，结果血本无归。这样的错误在初次投资商铺的投资者中经常见到。在商场摸爬打滚近20年的张正，目前经营一家服装店。他说，投资需要热情，但是更需要理性。他说，很多初次投资服装的女士，因为对服装的热爱和平时一些肤浅认识就盲目投资，结果不但没有达到预期目的，反而造成“骑虎难下”的局面。专家建议，投资商铺必须建立在对行业的全面认识和亲自考察的基础上。一些肤浅的表面认识和道听途说的经验很可能造成投资失败。 缺乏实地考察 在谈到实地考察时，某投资置业的专员李先生指出，不可忽视对投资店铺的设施结构考察。他说，比如投资经营餐饮业要求排气烟道、污水处理池等设施要科学合理。如果忽视了不但会给后期经营带来麻烦，有的甚至无法经营。如果是投资在新建立的商业区，还必须考察商业区的发展规划。比如投资我市城南某商业广场，在投资前就必须了解到商业区经营的划分和以后的发展规划。如果本想投资首饰行业，结果商铺投资到零售区，这样会给经营带来不便。再者，如果开发商缺乏后期的运作计划，比如没有通过活动、宣传手段吸引消费者前来，不断地聚集人气，对投资店铺也是不利的。 商铺投资回报率8%是分水岭 今年以来，受股市低迷和住宅市场不景气等诸多因素的影响，商铺投资显然迎来了黄金时代。但面对投资者的热情，商铺价格在节节攀升的同时，商铺租金却很难上涨，许多经营者都感叹生意越来越难做，这直接影响了商铺的投资回报率。 田野咨询机构总经理宋畅表示，目前市场商铺的整体投资回报率和全国市场水平一样都在下滑，已由传统的10～12%下降至6～8%。但在当前市场情况下，商铺投资仍是较好的投资方式之一，尤其是随着城中村改造和新城建设的推进，都给商铺投资提供了更多的机会。 当然不同的商铺情况也不同。一般而言可以用下列公式来计算： 方法一，主要适用于没有贷款的一次性投资。计算公式为：（税后月租金－每月物业管理费）×12 ＝年租金收入，而年租金收入÷购买商铺总价＝年投资收益率。反之，用购买商铺总价÷年租金收入＝投资回收年限。 方法二；主要适用于贷款投资的收益计算。计算公式为：（税后月租金－按揭月供款－每月物业费）×12 ＝年租金收入；（首期房款＋按揭贷款）÷年租金收入＝投资回报年限。反之，用年租金收入÷（首期房款＋按揭贷款）＝年投资收益率。
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